1414360087954

Konut piyasasından hareketle Türkiye ekonomisi

Yayına hazırlayan: Tania Taşçıoğlu

Merhaba, hoşgeldiniz. Bugünkü yayınımızda konuğumuz gazeteci Mustafa Sönmez. Kendisiyle Türkiye’de uygulanan ekonomik modeli ve özellikle de konut piyasasını konuşacağız. Bugün kendisi 2 tweet attı, oradan başlayacağız. Merhaba Mustafa Bey, hoşgeldiniz.

Merhaba, iyi yayınlar.

Çok sağolun. Mustafa Bey, bugün kendi hesabınızdan 2 tweet paylaştınız. İkisi de emlak piyasası ile ilgiliydi. Önce onu bir hatırlayalım. 2 tweetinizin içeriği şuydu: İstanbul’daki ortalama bir konut fiyatının, Türkiye ortalamasının yaklaşık % 50 üzerinde olduğunu söylediniz. Önce bunu sorayım diğerlerine geçmeden. İstanbul’un zaten pahalı olduğunu, konut birim fiyatının yüksek olduğunu herkes biliyor. Bu sizce, normal bir fark mı, dünyadaki diğer ülkelerle karşılaştırdığınızda? Metropol için?

Tabii, her ülkede bir çekim merkezi, bir kutup vardır. İngiltere’de Londra, Fransa’da Paris. Büyük metropoller, büyük başkentler bir çekim merkezidir. Oralarda gayrimenkul fiyatları –ister konut ister ofis olsun–, ülkenin diğer yerlerinden daha yüksektir. Neden? Çünkü talep yüksektir. Buna karşılık arz düşüktür. Ve bu metropol rantları bundan dolayı yüksek seyreder. Bizde bu fiyatları Merkez Bankası ölçüyor. Merkez Bankası birim konut fiyatı diye, ortalama her ay, İstanbul’da 1 metrekare konutun fiyatı ortalama ne kadardır, Ankara’da, İzmir’de, diğer bölgelerde ne kadardır, bunu ölçüyor. Nasıl ölçüyor? Bankaların konut kredisi verirken kullandıkları eksper raporları vardır. Eksper raporlarından elde ettiği ham veriyi işleyerek, böyle bir seri oluşturuyor. Oradan da anlıyoruz ki, İstanbul’da ortalama 100 metrekaresi 300 bin lira olan bir daire, Ankara’da 150 bin lira, İzmir’de 200 bin lira. İstanbul’daki bir dairenin fiyatına Ankara’dan 2 daire, İzmir’den 1,5 daire alabilirsiniz. İstanbul’un fiyatları –ortalamadan bahsediyorum– özellikle son 10-15 yılda olağanüstü arttı. Ve bu artışla beraber ekonomide de konut ve inşaat ağırlıklı bir süreç baş gösterdi.

Mustafa Bey, tweetinizin ikinci kısmında da, İstanbul ve Ankara’da ilk dokuz ayda daire satışlarının, İstanbul’da % 7’ye yakın, Ankara’da % 8 azaldığını söylediniz. Bu da Merkez Bankası’nın verisine dair bir şey değil mi?

Konut satış istatistiklerini TÜİK tutuyor. TÜİK, her ay tapu dairelerinden aldığı bilgiyle, illere göre satışları tespit ediyor. Bunları da kendi içinde, ilk defa satılan konutlar, birden fazla el değiştirmiş konutlar diye tasnif ediyor. Bir de, ipotekli, yani krediyle alınmış ya da krediyle alınmamış konutlar diye tasnif ediyor. Her ay bunları yayınlıyor. Oradan hareketle, bugün Eylül ayı verilerini açıkladı. Eylül ayı verilerine 9 ay olarak baktığımızda, aslında geçen yılın, yani 2015 yılının 9 ayına göre konut fiyatlarının Türkiye genelinde çok artmadığını, İstanbul özelinde ise % 6,5-7’ye yakın bir gerileme içinde olduğunu görüyoruz. Hâlâ bu toparlanabilmiş değil. Niye hâlâ diyorum? Çünkü, konut piyasası sürekli hükümetten bazı teşvikler istiyor; ellerinde stoklar biriktiği için. Son olarak KDV’lerde indirime gidilmişti konutlar satılsın diye. Bu KDV indirimlerine rağmen, Eylül’de biraz kıpırdasa bile, 9 ayın satışlarının toplamı, geçen yılki satışların % 7 gerisinde. Bunu görebiliyoruz. Ankara’da ise % 8 geride. Bu iki büyük metropolde konut satışları geçen yıla göre gerileme halinde. Henüz toparlanabilmiş değil.

Tabii tek sebep değil ama, hükümetin faizlerin düşürülmesi yönünde yaptığı baskının bir sebebi de, konut piyasasının canlandırılması. Değil mi?

Şimdi bunun İstanbul’a özgü yanları var. Türkiye geneline ilişkin yanları var. İstanbul’a özgü yanlarından birisi, İstanbul’da fiyatlar çok şişti diye bir kanı var. Şunu da hatırlamak lazım; konut sadece barınma amaçlı alınmıyor. Yatırım amaçlı da alınıyor. Konut alacak kadar yüksek birikimi olanlar, buradan yılda % 20’lerin üstünde gelirler elde ettiler son yıllarda. Bu geliri hiçbir şey kazandırmıyor. Geçen yıl dövizdeki büyük artışı bile takip eden, paralel seyreden bir konutta rant artışı gözlendi. Bundan dolayı da fiyatlar çok yükseldi. Dolayısıyla, bu bir dizi etkenin yanı sıra, insanlar bir bekle-gör’e geçtiler. Bu sene bu şişmiş fiyatlarla almak istemediler. Bu, talebi aşağı çeken bir etken oldu. Bunun yanı sıra, konut kredisi kullanmak isteyenler, faizleri cazip bulmadılar, bu bir. İkincisi, politik ve jeopolitik ortamı riskli gördüler. Yani biz bu krediyi alırız ama yarın başımıza ne gelir, bu gelirlerimizden olur muyuz, taksitleri ödeyemez duruma gelir miyiz diye, bir bekle-gör’e geçtiler. Dolayısıyla bütün bu etkenler, konut talebinde bir gerilemeye yol açtı. Nitekim, medyada, televizyonlarda, büyük gazetelerde boy boy ilanlar görürüz, indirimli, kampanyalı vesaire. Bu bir sıkışmışlığın ifadesidir. Yani eldekiler yeterince satılmıyor. Böyle bir sorun var. Bunun kısmen devam ettiğini görüyoruz.

Yani, sağlanmış olan KDV indirimlerine, kampanyalara rağmen, hâlâ artış iyi değil. Geçen yıla göre bir gerileme söz konusu.Burada, son birkaç senedir, Suriye’deki savaştan dolayı Türkiye’ye göç etmek zorunda kalan insanların Türkiye’deki konut sektörünü canlandırdıkları söyleniyor. Bu doğru mu sizce? Böyle bir gözleminiz var mı? Oradan gelen nüfus, tabii çok büyük bir kısmı çok zor şartlarda yaşıyor, yaşam mücadelesi veriyor. Bir kısmı da parasıyla geliyor.

Bunlar ezbere söylenen laflar. Çünkü, tapu idaresinden alınan kayıtlarda, yabancıların konut alıp almadıkları, satışların ne kadarının yabancılara yapıldığına dair bilgiler var. Bu bilgiler, özellikle Suriye kaynaklı çok ciddi bir konut talebi olduğunu bize göstermiyor.

Yani, Türkiye’nin kendi iç dinamiklerinin yarattığı bir talep.

Tabii. Dediğim gibi; bir yandan barınma amaçlı alınıyor, bir yandan da yatırım amaçlı. Yatırım amaçlı ciddi bir talep var. Çünkü, özellikle bu İstanbul rantının kazandırdıkları başka hiçbir şeyde yok. Onar onar daire alıp, bunları bekletip, belki bir süre kiraya verip, sonra tekrar satışa çıkarıp buradan kazanç elde etme yönünde sektör var. Dolayısıyla, Suriye vs’den gelen talebin çok az etkisi var. Lokal etkileri vardır. Belki Gaziantep, Suriye’ye yakın bölgelerde kısmi talepler vardır, ama Türkiye geneline çok etki edecek bir talep değildir.

Mustafa Bey, bir de, perakende sektörünün de iyi gitmediği konuşuluyor. Siz de bununla ilgili daha önceki tweetlerinizde veri aktarmıştınız. Konut sektöründe de dediğiniz gibi, birçok insana göre, şişkin bir fiyat var. Bunun ikisinin de birleşimi olarak, özellikle Bağdat caddesi ve İstiklal caddesinde, dükkânların boşaldığı, doğrusu, İstiklal caddesindeki boşalmanın sebebinin başka nedenleri olduğu da söyleniyor, onun da payı var ama, ticaretin, perakende sektörünün düşüşe geçmesi ve konut kira bedellerinin çok yüksek olması. Daha önce de yüksekti. Kira bedelleri bir anda, bir senede yükselmedi değil mi? Burada esas sebep, perakende sektörünün zayıf olması mı?

Genelde, tüketicinin, hane halkının talebi geriledi bu yıl. Bunu başka göstergeler de ortaya koyuyor. Mesela, bütçedeki KDV rakamlarına bakıyoruz. Burada çok radikal bir düşüş var. Bu ne demektir? İnsanlar birçok mal ve hizmeti bu yıl daha az tükettiler, almaktan imtina ettiler, ki KDV’ler düştü. Yanısıra tüketici kredilerine bakıyoruz, burada da ciddi bir talep düşüşü var. Yani ekonomide, özellikle yılın ortasından itibaren, bunda Temmuz darbe girişiminin de bir etkisi olduğu söylenebilir ama tüketicinin genel olarak bir talep gerilemesi söz konusu. Bu, dalga dalga İstiklal Caddesi’ndeki veya Atlas Pasajı’ndaki, Bağdat Caddesi’ndeki dükkân kiralarına kadar yansıyor. Çünkü, bu talep olmadığı zaman, o kirayı karşılayamayan girişimciler, esnaf mağazayı kapatıyor.
Genelde, Türkiye ekonomisinde, ki bunu üçüncü ve dördüncü çeyrek büyüme rakamlarında göreceğiz, bir duraksama başladı iç talepte. Ki iç talep ekonominin ana rüzgârıdır. Çünkü ihracatla büyüyen bir ekonomi değil Türkiye ekonomisi. İç taleple ayakta durabiliyor. Şimdi bu iç talebin de düştüğünü, gerilediğini tespit ediyoruz. Bu gerilemede bir yandan haneye giren gelirin de düşmesi var. Bir yandan da işsizlik artıyor. Tarım dışında % 13’ü aştı. Haneye giren gelirde azalma olduğu gibi, insanlar ellerindeki geliri de dikkatli kullanmaya ve borçlanmamaya dikkat ediyorlar. Eskiden olduğu gibi, kredi kartı, ihtiyaç kredisi vs., kredi kullanarak harcama yapmakta çok rahat değiller. Bu, genel olarak, ülkedeki politik, jeopolitik ve ekonomik iklimin sonucu. İnsanları böyle bir davranışa itiyor. Bu da, ekonomide bir soğuma, düşme ihtimalini güçlendiriyor.

Dediğiniz gibi, son günlerde en çok konuşulan verilerden bir tanesi, 15-24 yaş arasında, ne öğrenci ne de çalışan durumda olan insan sayısı 3.1 milyon. Yani 3.1 milyon genç, öğrenci de değil, çalışmıyor da. Tamamen boşlukta.

Bundan daha çarpıcı olan bir şey daha var, yine tweet olarak attım dün. Yüksek öğrenim görmüş, diploması olan, ama şu anda resmi işsiz olanların sayısı 925 bine çıkmış. 1 milyonu yakalamak üzere. Bu toplam işsizlerin üçte biri demektir. Yani okumuş işsizliği çok ciddi olarak var. Bir de genç işsizliği. Yani, eğitim yaşında ama eğitimde değil, çalışma yaşında ama çalışma durumunda da değil. Böyle bir genç enerji, genç iş gücü, hem okumuş hem okumamış, ortalıkta. Bu çok tehlikeli. Bir yandan varlık içinde yokluk. Aslında, bu iş gücüyle bir ekonomi çok ciddi şeyler yapabilir. Ama bu ekonomi, bu nüfusu, bu işgücünü istihdam edemediği için de heder oluyor. Bu ciddi bir çarpıklık.

Esasında ekonomik model. Türkiye’de uygulanan ekonomik modelin sıkıntısı o. Doğru olmaması üzerine bir şey
.
Ee tabii. Yıllarca dışarıdan dış para aktı. Bu dış parayı daha verimli kullanabilirdi hükümet. Ama iç pazara dönük inşaata odaklı bir ekonomi politikası güttüler ve bunun hep olacağını sandılar. Öyle değil yani. Türkiye 421 milyar dolarlık bir dış borç kamburu oluşturdu. Şimdi bu borçların geri ödenmesi lazım.
Bunların % 40’ı kısa vadeli. Yani, Türkiye önümüzdeki 12 ayda 170 milyar dolar dış borç çevirmek durumunda. 30 milyar dolar da cari açığı var. Yani, 200 milyar dolar para bulmak lazım. Bu para nasıl bulunacak? Tam da bu sırada, derecelendirme kuruluşları Moody’s ve Standard&Poor’s Türkiye’nin notunu kırdı. Yani, bu ülke risklidir, bu ülkeye yatırım yapmada çok dikkatli olun dediler. Dolayısıyla Türkiye’den para çıkışı başladı. Dolar 3,10’ları buldu. Şimdi bu kırılganlıkla, bu düşük notla, bu para girişi olmayınca, yapılmış borcu çevirmek de çok zorlaşmaya başladı. 3,10’da yerleşen dolarla iş yapmak çok güç. Bununla, hem borçlanmış firmalar, hem de bununla ithalat yapıp üretim yapmak durumunda olan firmalar çok zorlanacaklar. Bu, Türkiye ekonomisinin bahardan sonbahara geçmesidir. Bir mevsim değişimi yaşadı Türkiye ekonomisi. Dilerim kışa dönmez.

Burada, özellikle hükümet yetkilileri, bahsettiğiniz borcun çok büyük bir kısmının özel sektöre ait olduğunu ve onların da bu borçları hedge ettiğini, yani kamuya ait olmamasından dolayı negatif olmadığını söylüyor. Bu doğru mu? Borcun özel sektörde olması daha mı iyi?

Dış borcun üçte ikisi özel sektörün, tamam. Ama Türkiye tarihinde çok görüldü, özel sektörün borçları önünde sonunda dönüp hükümetin kucağına bırakılıyor.

Dünyada da öyle aslında, Amerika’da da öyle oldu.

E öyle oluyor. Çünkü mekanizma şöyle işliyor. Özel büyük bir firma çöktüğü zaman bankayı çökertiyor. Banka çöktüğü zaman Hazine’nin kucağına düşüyor. Hazine ekonomiyi ayakta tutabilmek için bu borçları Hazine borcu olarak kabul ediyor ve topluma ödetiyor. Bunda bu kadar rahat olmamak lazım. Önünde sonunda, ‘bu özel sektörün borcudur firmaları bağlar’ meselesi öyle olmuyor. Firmalar bankaları yakıyor. Bankalar hükümeti yakıyor. Hükümet de vatandaşı yakıyor. Yani zincirleme bir borç olarak dönüyor. Onun için bu rahatlık söz konusu değil. Dünyanın hiçbir yerinde, ‘bırakınız batsınlar’la olmuyor bu işler.

Mustafa Bey, ekonomik modeli konuşurken ister istemez, hukuk sistemi, demokrasi ve özellikle eğitim, bu üç ana şey konuşuluyor. Sonuçta ekonomik model, sadece finansal piyasalarda veya ticarette yaratabileceğimiz bir şey değil. O bir model, adı üstünde. Model yaratmanız lazım. Türkiye’nin yeni bir ekonomi modeli yaratması kısa ve orta vadede mümkün mü?

Türkiye bu politik yapıyla, devletin içine sokulduğu bu hukuksuzluk yapısıyla aslında ekonomik olarak da kendisini baltalamış durumda. Çünkü, Türkiye ekonomisi dış parayla dönüyor. Dış para dediğiniz, ister özel para olsun, ister doğrudan yatırım ve borç olsun, bir ülkede bir istikrar arıyor. Uluslararası sözleşmelere uygunluk arıyor. Yargı bağımsızlığı arıyor. Yarın, ticari olarak benim sorunum olursa, mahkemelere düşersek, bu ülkedeki mahkemeler doğru çalışıyor mu ve uluslararası sözleşmelere uygun davranıyorlar mı sorularını soruyorlar. Onun için, 700-800 milyar dolarlık bir ekonomi olup, dünya ekonomisine bu kadar entegre olup, politik olarak ‘ben bildiğimi yaparım’, yapamazsın. Yaparsanız ayağınıza dolanır, nitekim dolanmaya başladı. Yani bu not kırmaların altında sadece ekonomik risk yok. Derecelendirme kuruluşları, yatırımcıları şöyle uyarıyor: Bu ülkede politik riskler yüksek, jeopolitik riskler yüksek, hukuk çok işlemiyor, yargı bağımsız değil, buna dikkat edin diyorlar. Ve insanların da seçenekleri var, Türkiye’ye gelmek durumunda değiller. Dolayısıyla, hukuku bu kadar guguk yaptığınız; yasama, yürütme ve yargıyı bu kadar tek elde toplama hevesi içinde olduğunuz takdirde, dışarıdan bugüne kadar akmış paraları yeniden göremezsiniz. Dış para akmayınca da Türkiye ekonomisi dönemez. Çünkü Türkiye ekonomisi, iç tasarruflarıyla büyüyen bir ekonomi değildir. İç tasarrufları son derece düşüktür, esas olarak dışarıdan giren parayla çarkı dönmektedir. Bu dışarıdan giren para da, ülkedeki devlet sistemine, rejime, rejimin, insan haklarına, hukuka uyup uymadığına bakar. Bakmamazlık etmez. Yani, burada vur-kaççı bir sermaye vardır belki, gelir vurur, kaçar, bana ne der, ama, bu değildir belirleyici olan. Türkiye ekonomisi kendisini dünya ekonomisinden soyutlayacak bir ekonomi değildir.
İşte sonuçları yavaş yavaş çıkmaya başlıyor. Böyle yaparsanız, işsizlik bu ay % 13’ü bulur. Önümüzdeki ay % 14-15’e çıkar. İnsanlara sosyal yardımları, makarnaları, kömürleri de veremezsiniz. Genç insanlar okulu bitirir bitirmez de işe giremezler. Yangın başlamaya yüz tutar. Türkiye şimdi yavaş yavaş oralara gidiyor.

Mustafa Bey, 2014’te seçim vardı. 2015’te iki seçim oldu. Bu sene darbe girişimi oldu, bir de başbakan değişti. 2017’de muhtemelen başkanlık referandumu, başkanlık seçimi olursa, yani her sene çok ciddi bir siyasi olay var. İktidar değişimi, iktidar değişimi olmasa bile, en azından değişme riski veya yeni aktörler, büyük değişiklikler, kırılma yaratıyor siyasette. Bunun ekonomiye de etkisi var değil mi?

Mutlaka var. Bu derecelendirme kuruluşlarının notlarını hafife almayın. Bunu hem Cumhurbaşkanı, hem etrafındaki damadı vs., ‘vız gelir tırıs gider’ dediler ama ancak 1 hafta diyebildiler. İkinci hafta paranın çıkmaya başladığını gördüler. Bu para çıkmaya devam eder. Dolayısıyla, böyle, ‘’biz burada siyasi olarak istediğimizi okuruz, para gelir, kâr olsun yeter ki’’ düşüncesi içerisinde hareket edilemez. Çünkü para sonuçta risk alıyor. Riskleri ölçüyorlar. Dünyada şu anda en riskli ülkelerden biri Brezilya’dır, ikincisi Türkiye’dir. Türkiye’ye yakın Güney Afrika’dır. Ondan sonra Rusya’dır. Bu kadar savaşın içerisinde olmasına rağmen Rusya’yı daha az riskli ölçüyorlar. Tabii, mutlaka bu politik şeyin etkisi, seçim olacaktır tabii, seçimle ilgili değil mesele. Seçimler ne kadar adil oluyor? Demokrasi diyorsunuz, ne kadar muhalefet var, muhalefete ne kadar saygı gösteriliyor? İnsan haklarına ne kadar saygı gösteriliyor? Darbe girişimi diyorsunuz, bu darbe girişimi sorgulanıyor mu, şeffaf bir biçimde ortaya çıkarılıyor mu? Darbeye ne neden oldu? Darbecilerle uğraşıyoruz derken, hem nalına hem mıhına, olmadık işler yapıyor musunuz? Gazetecileri hapse atıyor musunuz? İnsan haklarını bu kadar ayaklar altına alıyor musunuz? Bunların hepsi, dünyanın ve dünya sermayesinin bilgisi dahilindedir. Kimse kendini kandırmasın, bunlar ilgilenmezler diye. Bal gibi ilgilenirler. Hem hükümetleri hem sermaye firmaları bankaları uyarır, hem de bankalar kendi başlarına bunları riskli görürler ve gelmezler ülkemize. Gelmediği zaman da tökezlemeye başlarsınız. İşte Türkiye böyle bir döneme girdi.

Çok teşekkür ederiz Mustafa Bey.

Rica ederim, iyi günler dilerim.

Çok sağolun yayına katıldığınız için. Bugünkü yayınımızda gazeteci Mustafa Sönmez ile konuştuk. Kendisiyle, Türkiye’de uygulanan ekonomi modelini ve aynı zamanda da özellikle konut piyasasını konuştuk. Bizi izlediğiniz için teşekkürler.

Bunlar da ilginizi çekebilir