Kira krizi Türkiye’yi vurdu. Cumhuriyetin ilk yıllarında yalıları ve köşkleriyle kentin sayfiye yeri olan Kadıköy’deki Bağdat Caddesi uzun yıllar bürokratlara, valilere, emniyet müdürlerine, Türkiye’de kurulan ilk özel şirketlerin yöneticilerine ev sahipliği yaptı. Ancak caddede son yıllarda orta gelirli ve eğitimli kesim kendisine yer bulamaz oldu. Artık ne o eski yalılardan ya da köşklerden ne de mazbut ama sevimli beş katlı apartmanlardan eser yok. Rant değeri yüksek olan cadde, kentsel dönüşüme yenik düştü. Müteahhitler de gözünü getirisi günden güne artan bölgeye çevirince, 5 katlı apartmanlar yerini dev apartmanlara, orta gelirli seküler nüfus ise yerini muhafazakar elitlere bıraktı. 20 bin TL’den başlayan ev kiraları 200 bin TL’ye dayandı.
Kentsel dönüşüm süreci İstanbul’da Bağdat Caddesi’nden başladı, depreme dayanıklı bina yapmak üzere başlatılan süreç çok katlı lüks konutların peş peşe inşa edildiği caddede rant projesine dönüştü. Dönüşüm nedeniyle dairelerin değerinin katlanarak arttığını gören ve son yıllarda hızla zenginleşen “muhafazakar-elit”ler ya da “muhafazakar-zengin”ler dönüşüm ihtimali olan daireleri adeta kapışarak satın aldı. Kendi mahallelerinden, örneğin Ümraniye, Kağıthane, Pendik gibi sosyo-ekonomik düzeyi görece daha düşük semtlerden çıkıp, bir statü göstergesi olmasının yanı sıra getirisi de yüksek olan Bağdat Caddesi civarındaki semtlere yerleştiler. Kadıköy’ün sosyolojik yapısındaki bu değişim ve kentsel dönüşüm süreci, kira bedelini İstanbul’da zaten çok yüksek olan kira ortalamasının da üzerine taşıdı.
Kira krizi: Kadıköy nasıl dönüştü?
Medyascope’a konuşan Hukukçu Ali Güvenç Kiraz bu değişimi şu sözlerle anlatıyor:
“Kadıköy’ün doğal tabanını burada yaşayan yazar, tiyatrocu, sanatçı, doktor, avukat, mimar, mühendis, bir şirkette çalışan ama hayat standardını Kadıköy’de sürdürmek isteyen, seküler hayat tarzını tercih eden ve Kadıköy’ün bu yaşam alanlarını tercih eden insanlar oluşturuyordu. Bağdat Caddesi’nde ise gelir düzeyi daha yüksek olan bir kitle vardı. Bu çevrelerin en büyük sorunu pandemi sonrasındaki enflasyonun dizginlenememesi ve ona bağlı olarak kira bedellerinin çok artması ve mal sahiplerinin bu konutları önce yabancılara sonra da Kadıköy kültürünü tam olarak özümsememiş kitlelere kiralaması sonrası ortaya çıktı. Neden? 2021 ve 2022’nin başlarında ortalama 2 +1 dairenin kirası 3 bin 500-4 bin TL, 3+1 dairenin de 8 bin- 10 bin TL bandında kiralanabildiğini görüyorduk”
Medyascope ekibi olarak Bağdat Caddesi’ndeki kira bedellerinin ne olduğunu incelemek için yola çıktığımızda Suadiye’de sıradan 2+1’lik bir dairenin kirasının 35 bin TL olduğunu gördük. Evi gezdiren emlakçı, aynı dairenin iki sene önce 5 bin TL’ye kiraya verildiğini söyledi. Bölgede çalışan Broker İpek Harazer ve Lüks Konut Uzmanı Deniz Şahin’den edindiğimiz bilgilere göre ise Bağdat Caddesi’nde 20 bin TL’nin altında kiralık daire bulmak artık imkansız.
Bağdat Caddesi’nde 200 bin TL’ye kiralık daire
Konuştuğumuz emlakçılara karşılaştıkları en astronomik kira fiyatını sorduğumuzda aldığımız cevap ise 200.000 TL’ydi. Ancak kira bedelleri arttıkça ev sahibi – kiracı anlaşmazlıkları da artıyor. Harazer bu durumu bazı kiracıların mahkeme sürecinin uzamasına güvenerek kira ödemeyi bırakmasına bağlıyor:
”Biliyorsunuz davalar şu anda en az üç yılı buluyor. Kiracı adayı da uygun fiyata ev bulamadığı için 30.000 TL kirası olan evi kiralıyor ve nasıl olsa beni iki yıl bu evden çıkaramazlar rahatlığıyla birkaç ay sonra kirayı ödemeyi bırakıyor. Bu konu çok fazla gündeme gelmiyor ama inanın biz buna çok şahit olmaya başladık.”
Ali Güvenç Kiraz bölgedeki bu değişim ve dönüşümü iki başlıkta topluyor: Kentsel dönüşüm süreci ve kira fiyatlarındaki astronomik artış:
”En fazla kentsel dönüşüm inşaatının Bağdat Caddesi’nde yaşandığını görüyoruz. Türkiye’de depreme dayanıklı bina yapmak düşüncesi ortaya çıktığında herkes Bağcılar, Ümraniye, Kağıthane’ye yönelmek lazım derken rant için Bağdat Caddesi’ne yöneldiler hatta saldırdılar. Bu saldırıda müteahhitler açısından bir rant alanı ortaya çıktı. Ev fiyatları ve kiralar hızla arttı. 4 bin TL’ye kiraya verilen evlerin bedeli bir anda 20 bin liraya çıkınca burada yaşayanlar artık kira ödeyemez hale geldi ve yerlerini muhafazakar elitlere bıraktı.”
Yabancıların tercihi de Bağdat Caddesi
İpek Harazer, kira fiyatlarını artıran parametrelerden birinin de yabancılara yapılan konut satışı olduğunu söylüyor. Bir dönem müşterilerinin evlerini yabancılara satmayı tercih ettiğini söyleyen Harazer’e göre süreç şöyle işliyor:
Medyascope'un günlük e-bülteni
Andaç'a abone olun
Editörlerimizin derlediği öngörüler, analizler, Türkiye’yi ve dünyayı şekillendiren haberler, Medyascope’un e-bülteni Andaç‘la her gün mail kutunuzda.
”Bazı müşteri adaylarımız ‘nasıl olsa vatandaşlık alacaklar, o yüzden evimi yüksek fiyatta tutabilirim’ diyerek evlerini yabancılara satmaya öncelik verdiler. 6 milyon eden evini 8 milyona satmaya çalışanlar oldu. Böylece diğer insanlar da fiyatları artırmaya başladı. Evler yüksek fiyata satılınca doğal olarak kira fiyatları da yükseldi.”
Deniz Şahin’in söyledikleri de Harazer’i destekliyor:
“Evlerin fiyatları hem yaşları, hem içinde kullanılan malzemeler hem de manzaralarına göre değişiyor. Bağdat Caddesi’nde de özellikle sahil kesimlerinde 100 bin lirayı aşan daireler mevcut”
Kadıköy dönüşürken değişti
Sanatçılar, yazarlar, entelektüellerin de aralarında bulunduğu orta gelirliler ya kentin çeperlerine ya da İstanbul’a yakın Erdek, Ayvalık gibi kendi sosyo-ekonomik beklentilerine de cevap verecek tatil yörelerine gitmek zorunda kaldı. Kiracıysa daha uygun koşullarda yaşam sürdürmeyi, ev sahibiyse üstüne üstlük bir de emekliyse, oturduğu gayrimenkullerini yüksek bedellerle kiraya verip ekonomik sıkıntı çekmeden yaşamayı tercih etti. İnsan göçü Kadıköy’deki kültürel göçü de beraberinde getirdi. Kiraz bu göçü beyin göçüyle eş değer tutuyor:
“Kültürel göç sosyal hayatı da etkiliyor. Kadıköy’ün yönetim tablosunu da, hizmet tablosunu da çok etkiliyor. Bu anlamda Kadıköy’ün kültürel olarak biraz sıkıntılı bir dönem yaşadığını söyleyebiliriz.”
