İstanbul’un çelik mezarlığı | Gökdelenler neden boş?

İstanbul’un siluetini değiştiren gökdelenler ekonomik kriz ve çalışma modellerinin değişmesiyle giderek bir çelik yığınına dönüşüyor. Son 20 yılda sayıları hızla artan gökdelenler önce pandemi ardından ekonomik kriz nedeniyle birer birer boşaldı. Artan kira ve aidatlar, pandemi nedeniyle gündelik yaşamın bir parçasına dönüşen hibrit çalışma düzeni derken, plaza ve ofislere olan ihtiyaç azaldı. Gayrimenkul yatırım danışmanlık şirketi Propin’in, 2019’un son çeyreğine ilişkin yayımladığı rapora göre A sınıfı “Merkezi İş Alanı” (MİA) statüsündeki ofislerin yüzde 31,6’sı boş kaldı. 2022 yılının dördüncü çeyreğini kapsayan “İstanbul Ofis Pazarı” raporuna göre ise bu oran yüzde 23,4’e geriledi. Peki, devasa büyüklükteki gökdelenler ekonomik krizden nasıl etkilendi, devasa gökdelenler neden boş kalıyor?

“Sabit istihdam oranının olmaması boşluk oranını yükseltiyor”

Emlak Uzmanı ve Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkan Vekili Mustafa Hakan Özelmacıklı, ticari gayrimenkul piyasasında bazı bölgelerin boş kaldığına dikkat çekiyor:

“Maslak ve Levent Hattı alternatifinde özellikle İstanbul’da Ümraniye, Dudullu gibi farklı merkezi iş alanlarında da ofis bloklarının, bankaların ve finans merkezinin yapılması nedeniyle o bölgelerde oluşan yeni stoklar pandemi sonrasında aynı oranda sabit bir istihdam ihtiyacının oluşmaması nedeniyle ofislerin hala belli bölgelerde boşluk oranının yüksek olmasına neden oluyor.”

Pandemi döneminde uzaktan çalışma modelinin daha yaygın kullanılmaya başlanmasının teknoloji tabanlı şirketlerin metrekare ihtiyaçlarını azalttığını öne süren Özelmacıklı, paylaşımlı ofis modelinin de gökdelenlerin boş kalmasında bir etken olabileceğini söyledi:

“Son dönemde sanal ofis adıyla bahsettiğimiz ve paylaşımlı ofis modeli gibi çok sayıda imkân sağlayan yerler ortaya çıktı. Bununla beraber özellikle A tipi ofis bloklarında aidat ve benzeri giderler gerçekten çok yüksek bir artış gösterdi.”

A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 23,4’e geriledi

Ticari gayrimenkul sektöründe ofis odaklı yatırım danışmanlık hizmetleri sunan PROPIN, 2022 yılının dördüncü çeyreğini kapsayan “İstanbul Ofis Pazarı” raporunu yayımladı. Rapora göre, Türk lirası Koruma Kanunu’ndaki istisnaları uygulayan ve dolarla ofisleri kiraya veren mal sahiplerinin sayısı yükselişe geçti. Ofislerini Türk lirası (TL) cinsinden kiraya verenler rakamları sürekli artırdı. Merkezi İş Alanı’nda (MİA) yer alan A sınıfı ofis binalarındaki metrekare kira ortalaması 19,4 dolar seviyesine çıkarken, A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 23,4’e geriledi.

“Plazalarda boşluk oranının arttığını görüyoruz”

Özelmacıklı’da dolarla kiralamaya ilişkin yasakların olduğunu ancak konutlarda uygulanan yüzde 25 sınırlamasının geçerli olmadığını söyledi:

“Ülkemizde dolarla kiralamaya ilişkin bazı yasaklar olsa da özellikle konuttaki gibi yüzde yirmi beş bir sınırlama söz konusu değil. TÜFE’nin son on iki aylık ortalaması olan yüzde altmış beş seviyesindeki kira artışları, ofis ve plazalarda uygulanıyor. Ama bu noktada maliyet artışlarında sadece kira değil aidatların da önemli bir etkisi var. Bu açılardan şirketlerin bir kısmı farklı çalıştırma modelleri geliştirdiği için daha küçük alanlara ihtiyaç duyuyorlar böylelikle boşluk oranının arttığını görüyoruz.”

“Şirket yabancı değilse döviz bazlı kiralamalar mümkün olmuyor” diyen Özelmacıklı, kiradaki dövizden ziyade gayrimenkullerin giderleri konusunda sıkıntı yaşandığını düşünüyor:

“Kiralamalar TL bazlı yapılıyor, yapılmak zorunda. Şirketler açısından en zorlayıcı süreç ortak alan giderleri ve çalışma şekillerinin değişmesi. Şirketler esnek çalışma modellerini tercih ediyor. Bu noktada aslında ofis yatırımı yapacak olan yatırımcı açısından durumu biraz daha dezavantajlı görüyorum. Çünkü mevduat faizlerindeki yüksek artışlar kur korumada verilen yüksek oranlar bu kiraların amortisman süresini karşılamıyor.”

Farklı çalışma koşulları plazaların boşalmasına neden oldu

Özelmacıklı, döviz fiyatlarında yaşanan artışın, asgari ücrete gelecek zam nedeniyle hizmet giderlerinin ve enerji maliyetlerinin artması, personel giderleri sebebiyle A tipi gayrimenkullerin kira fiyatlarının artacağını ve piyasayı zorlayacağını belirtiyor:

“Pandemi koşulları, deprem ve bu riskler sonrasında birçok farklı sektör, şirketlerinde farklı çalışma modelleri geliştirilmesini tetikledi. Tabii ofis ve plaza stoklarında çalışan kişilerin erişimleri, diğer giderleri, ulaşım ve benzerinde yaşanan zorluklar, plazalardaki otoparkların kısıtlılığı bu alanların bakım, onarım ve benzeri giderleri ofiste talebi nispeten belirli bir kısımda döngüye sokuyor.”

“Şehircilik ilkelerine uyulmadan yapılan yapılar…”

TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) Merkez Yönetim Kurulu 2. Başkanı Nusret Suna, Her şehrin bir imar planı olduğunu ancak mevcut imar planlarına uyulmadığını söylüyor. Suna’ya göre şehircilik ilkelerine uyulmadan yapılan her yapı gelecekte sıkıntı doğuracak:

“Ülkemizde ve bilhassa İstanbul’da mevcut imar planlarımıza ve şehircilik ilkelerine uymadan yapılan yapılar sıkıntılara sebep oluyor. İstanbul – Maslak hattı üzerinde boy boyunca sağlı sollu muazzam derecede plazalar yapıldı. Bundan sonra aynı şekilde de Kadıköy yakasında bir de Beylikdüzü ve Esenyurt taraflarında da yüksek yapılar yapıldı. Bunlar bir plan dahilinde değildi ve rant odaklı düşünüldü. Böylece aşırı fazla plazalar yapıldı. İhtiyaç var mıydı, yok muydu bu tartışılır.”

“Online çalışma düzeni talebi azalttı”

Hibrit çalışma modeline geçen bazı şirketlerin ofis alanlarını küçülttüğünü ve yeni çalışma düzenlerine göre tasarlanan ofislere taşındıklarının görüldüğünü belirten Suna, pandeminin getirdiği çalışma şartlarının mevcut düşünceleri değiştirdiği kanaatinde:

“Plazalarda çalışanlar pandemiden sonra sıkıntı yaşamaya başladı. Çünkü doğayla iç içe olamıyorsunuz bu terk etme nedenlerinin ilkiydi. İkinci olarak pandemiden sonra online çalışma sistemine geçti çoğu şirket ve talep azalmaya başladı.”

Kullanılmayan mevcut gökdelenlerin değerlendirilmesi gerektiğini, yeni gökdelenler dikilirse boşta kalacağını söyleyen Suna, “Bunlar plansız büyümenin sonuçlarıdır. Şehircilik ilkelerine uymadan yapıldılar ve şu anda boş duruyorlar” dedi.

Ofislerde mal sahiplerinin özellikle A sınıfı ofis alanları için kirayı kontrat üzerinde dolar cinsinden almaya başladığını vurgulayan Suna, enflasyonun fazla olduğu dönemlerde bu tür uygulamaların çok olduğunu belirtti:

“Maalesef ülkemizde de son iki üç senedir gizli bir enflasyon var, resmi rakamları açıklanmıyor ama enflasyon oldukça yüksek. Bunun için mal sahipleri döviz üzerinden fiyat veriyor. Böyle kriz durumlarında vatandaşlarımız tedirgin oluyor. Önünü göremedikleri için plaza veya gökdelenleri kiralayamıyorlar.”

“Ekonomik gerçeklerle bağı olmadan gökdelen yaparsanız sonu böyle olur”

İstanbul Meslek Odaları Koordinasyonu (İMOK) Sekreteri ve İBB Beyoğlu Belediyesi Meclis üyesi Süleyman Solmaz, gökdelenlerin yapılmasının sebebinin toplumsal ihtiyaçtan değil, kar elde etme arzusundan kaynaklandığını düşünüyor:

“Niye Türkiye özellikle de İstanbul hızla gökdelene yöneldi. Çünkü inşaat yatırım ve karlılık oranı açısından dünyadaki bütün ticari faaliyet alanları açısından en yüksek karlılığı olan bir alan. Planlamanın, ekonomik ihtiyacın olmadığını yalnızca karlılığın esas alındığı bir yaklaşımdan dolayı bir İstanbul’da ciddi oranda plazalar, gökdelenler yapıldı.”

Yapıların boş kalmasını sadece pandemiye bağlanamayacağını belirten Solmaz, “Ekonomik gerçeklikle de bağı olmadan o kadar çok gökdelen imal ederseniz, sonucunda böyle olur. Buna ekonomik krizlerin ve pandeminin de eklenmesiyle birlikte bu çok daha görünür hale geldi. Bugün bunu daha çok konuşuyor olmamızın sebebi pandemi değil. Ekonomik kriz değil plansız yapılan inşaatlardır” dedi.

“Gökdelenlerin doluluk oranları problem olacak”           

Gökdelenlerin endüstriyel atığa dönüşeceğini düşünen Solmaz,  gökdelenleri yapmanın yıkılmasından daha kolay olduğunu söyleyerek kısa zamanda plazaların ve gökdelenlerin boş olması sorununun çözülemeyeceğini belirtti

“Gökdelenlerin doluluk oranları önümüzdeki dönemde de bir problem olarak devam edecek. Teknolojinin gelişmesiyle birlikte ekonomik faaliyetler de birtakım farklılıklar gösterilebiliyor. Eskiden ofiste zorunlu hale gelen ticari faaliyet, çalışma düzeni şimdi artık bilgisayarlarla, cep telefonlarıyla evlerden de yürütülür hale geldi. Bu aslında öngörülebilirdi. Devasa gökdelenleri yapanlar teknolojinin böyle bir noktaya varacağını görmüş olmaları gerekiyordu.”

Bize destek olun

Medyascope sizlerin sayesinde bağımsızlığını koruyor, sizlerin desteğiyle 50’den fazla çalışanı ile, Türkiye ve dünyada olup bitenleri sizlere aktarabiliyor. 

Bilgiye erişim ücretsiz olmalı. Bilgiye erişim eşit olmalı. Haberlerimiz herkese ulaşmalı. Bu yüzden bugün, Medyascope’a destek olmak için doğru zaman. İster az ister çok, her katkınız bizim için çok değerli. Bize destek olun, sizinle güçlenelim.