Konut kiralarına önceki yılın kira bedelinin yüzde 25’inden fazla zam yapılamayacağına yönelik düzenleme, dün (8 Haziran) TBMM Genel Kurulu’nda Avukatlık Kanunu ile birlikte görüşülen Türk Borçlar Kanunu’na eklenerek yasalaştı. 1 Temmuz 2023’e kadar geçerli düzenlemenin ne anlama geldiğini, düzenlemeden kimlerin kazançlı çıkacağını ve nelere yol açabileceğini, hukukçu akademisyen Dr. Mert Duygun ve gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman, Medyascope için yorumladı.
Konut kiralarında yapılacak artışlar 2012’den bu yana Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalamasına göre belirleniyordu. Mayıs ayı enflasyonunun yüzde 70’i geçmesiyle birlikte, 12 aylık TÜFE ortalaması, yüzde 39,3 olarak hesaplandı. Enflasyondaki artış eğiliminin sürmesi, ortalama TÜFE’yi ve kiraları daha da artıracak. Dün Meclis’te kabul edilen düzenlemenin konut kiralarında fiyat artışını yüzde 25 ile sınırlandırması, kiracıyı korumak için alınan bir tedbir olarak görünse de sonuçları, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin aleyhine olabilir. Konunun farklı tarafları, kira zammı limitini Medyascope’a değerlendirdi.
İzleyin: Video-dizi: Türkiye’nin kira krizi
“Yeni yasa içimizi rahatlatmadı, uygulanabilir mi bilemiyoruz”
İstanbul Şişli’de ailesiyle yaşadıkları evin sahibinin, kirayı 3 bin 200 liradan 8 bin liraya çıkarmak istediğini söyleyen yüksek lisans öğrencisi Sinem, şöyle konuştu:
“Ailemle oturduğumuz apartman dairesine 2003’te ben anaokuluna başlarken taşındık. Kira ve aidatımızı hiç aksatmadan ödeyen bir eviz, apartmandakilerle yıllardır komşuyuz. 3 bin 200 lira olan kiramız, 2022 Ocak’ta 6 bin liraya çıkarılmak istendi, kabul etmedik. Bütçemizi aşmasına rağmen yine de ortada buluşmak adına 4 bin 500, 5 bin lira önerdik. Daha sonra ev sahibimiz bu kirayı 8 bin liraya çıkardı. Bunu ödeyecek gücümüz yok, mahkemeye başvurmalarını bekliyoruz. Yeni çıkan yasanın içimizi rahatlattığını söyleyemiyorum çünkü bu yasa uygulanabilir mi, ev sahibi bize psikolojik ve hatta fiziksel şiddet uygularsa buna kim nasıl engel olabilir, bilemiyoruz.”
Dr. Mert Duygun: “Türkiye’de kira artışına kısıtlama ilk defa olmuyor”
İzmir Bakırçay Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Dr. Mert Duygun, Türkiye’de kira artışlarına ilk kez müdahale edilmediğini söyledi ve geçmiş deneyimleri şöyle anlattı:
“1940 tarihli Milli Koruma Kanunu ile 1939 rayicinin (piyasa değerinin) esas alınması öngörülüp kira artışları donduruldu ancak 1947’de serbesti usulüne döndü. Köyden kente göçün olduğu, ciddi konut krizi ve kira artışlarının yaşandığı 1953’te getirilen süresiz rayiç sınırlaması ise Anayasa Mahkemesi (AYM) tarafından, ‘gayrimenkul sahiplerinin gelirlerinin değişen şartlara göre ayarlanamaması’ gerekçesiyle iptal edildi. 1999 senesi sonrasında ise yaşanan ekonomik kriz sebebiyle, 2000 senesi için yüzde 25, 2001 senesi için yüzde 10 oranında kira artışı öngörüldü. AYM önüne gelen iki farklı davada, önce düzenlemeyi anayasaya uygun buldu. 2001 senesinde ise yaşanan ekonomik kriz yüzünden yüzde 10 artış ile sınırlanan kira bedelinin enflasyonun çok altında kalması sebebiyle ‘mülkiyet hakkının özüne dokunacak derecede ağır bir sınırlamaya yer vermiş olması’ gerekçesiyle iptal etti.”
“Sosyal devlet, konut hakkı çerçevesinde piyasaya müdahale edebilir”
Devletin hiçbir şekilde serbest piyasaya, sözleşme serbestisine müdahale edemeyeceğine dair görüşlere katılmadığını söyleyen Duygun, “Anayasanın 57. maddesi konut hakkı çerçevesinde, yasa koyucuya yurttaşların barınma hakkının sağlanması için bu görevi veriyor. Bu olmasa dahi, sosyal devlet kapsamında kira artışlarının ya da piyasadaki diğer ücretlere ilişkin devlet belli ölçüde müdahale edebilir” dedi.
Duygun, ev sahiplerinin mülkiyet haklarına dikkat edilmesi gerektiğini ve sürenin önemini de şu sözlerle vurguladı: “Adalet Bakanı, dünkü açıklamasında bunun 1 Temmuz 2023 ile sınırlı olduğunu söylemişti. Gerçekten bir sene süreyle yapılırsa geçicilik arz etmesi, mülkiyet hakkına olan müdahaleyi daha yumuşak bir hale getirecek ve o da mülkiyet hakkını ihlal etmeyebilecek.”
“Müdahale, kiracı ve kiralayanın temel haklarını optimal bir şekilde dengeye getirmeli”
Almanya ve Hollanda’da da, devletin barınma hakkını sağlamak için kiracı lehine düzenlemeler yaptığını belirten Duygun, “Almanya’da kira artış beş yıl süreyle donduruldu ama sonra eyalet parlamentosunun yetkisi dahilinde olmadığı için Anayasa Mahkemesi iptal etti. Hollanda’da ise ev sahibi olup da evini kiraya vermeyenlerin para cezası ödediği bir düzenleme var” diye konuştu.
Duygun, yeni düzenleme hakkında şunları söyledi:
“Enflasyon oranları çerçevesinde düzenlemenin ev sahipleri açısından mülkiyet hakkına önemli bir müdahale olduğu söylenebilirse de düzenlemenin geçicilik unsurunun dikkate alınması da gerekmektedir. Önemli olan buradaki müdahalenin, kiracı ve kiralayanın temel haklarını optimal bir şekilde dengeye getirmesidir. Ne kiralayanların mülkiyet haklarını ciddi şekilde ihlal edecek ne de devlet eylemsiz kalarak kiracıların ekonomik açıdan zor duruma düşmelerine seyirci kalacak.”
Ahmet Büyükduman: “Kiracılar gençler, ev sahipleri emekliler”
Gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman, düzenlemeye emlak piyasasının nasıl tepki vereceğinin üzerinde durdu. Türkiye’de yaklaşık 7,5-8 milyon kiracı, 3,5 milyon ev sahibi olduğunu belirten Büyükduman, “Genel olarak kiracılar, daha düşük servet düzeyine sahipler ve ev alabilecek finansal güce erişmemiş genç insanlar. Ev sahipleri ise ileri yaşlarda, kiracılara göre daha yüksek bir servet düzeyindeler ancak ağırlıklı bir kısmı düşük gelir grubunda. Ev sahiplerinin yaklaşık 2,5 milyonu, bu kira gelirlerinin desteğiyle emeklilik hayatlarını sürdürüyor” dedi.
“Kiracı lehine gelir transferi”
Kira artışının kısıtlanmasının bir gelir düzenlemesi olduğunu ve devletin piyasanın işleyişine müdahale ettiğini vurgulayan Büyükduman, şöyle devam etti:
“Ortada resmi anlamda yüzde 70 enflasyon var, buna karşılık ev sahiplerinin geçinme maliyetleri yüzde 70-80, hatta gıda harcamasına bakarsanız yüzde 90 artarken, ‘Sizin gelirinizi yüzde 25 ile sınırlayacağım’ diyor. Zaten Türkiye’de bu kiralar, ortalama TÜFE alınarak bir şekilde de sınırlanıyordu. Geçen ayın TÜFE’si yüzde 70’in üzerinde ancak 12 aylık ortalama TÜFE yüzde 39,33’tü. Zaten mülk sahipleri, yine enflasyonun altında bir artış yapmak durumundaydılar. Şimdiyse bu oran, yüzde 39’dan 25’e çekilmiş oldu. Bunun iktisadi anlamı, mevcut kiracılara ev sahiplerinin kesesinden bir avantaj sağlanmasıdır.”
Büyükduman, düzenleme yapılmasaydı, sürekli artış eğilimindeki enflasyonla ortalama TÜFE’nin yılbaşına doğru yüzde 80-90 olup hiçbir kiracının karşılayamayacağı bir düzeye yükselme ihtimali olduğunu belirtti ve “Bir düzenleme yapılması bir mecburiyetti ancak oranın yüzde 25 olması, gelir transferinin daha çok kiracı lehine yapıldığını gösteriyor” diye konuştu.
“Mülk sahipleri evlerini satışa çıkarmak isteyebilir, bu kiraları daha da artırır”
Mülk sahiplerinin tepkisinin nasıl olacağını değerlendiren Büyükduman, ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkileri de asayiş boyutuna doğru sürükleyecek bir durum ortaya çıkabileceği konusunda uyardı: “Ev sahipleri de haklı olarak, hayatın olağan akışı içinde, hayatları ciddi ölçüde pahalı hale gelmişken, kiracının evden çıkmasını istemeye, evi satmaya kadar varan tepkiler verebilir.”
Boş konut sahipleri için kiralık konut sahibi olmanın cazibesini yitirdiğini ve konutlarını satışa çıkartabileceklerini söyleyen Büyükduman, bunun konut piyasasında satılık konut arzını artırırken kiralık konut arzını düşüreceğine ve yeni kiracılar için daha da tahammül edilemez kira artışları yaşanacağına dikkat çekti.
“Her tedbirin bir yan etkisi vardır”
Büyükduman, hükümetin zorunlu bir tedbir aldığını ancak bu kanun öncesinde kirası yükseltilenler için de başka haksızlıklar ortaya çıktığını söyledi. Kira artış kısıtına doğru ya da yanlış demenin mümkün olmadığını belirten Büyükduman, şöyle konuştu:
“Her tedbirin, her tedavinin mutlaka bir yan etkisi vardır. Fakat zannediyorum böyle bir tedbir, toplumsal barış için de ister istemez daha büyük acıların, anlaşmazlıkların, kavga dövüşlerin yaşanmaması için gerekli bir şeydi. Ama yüzde 25 ile başka problemler yarattı. Türkiye’deki düzenleme yapma, kanun çıkarmada toplumsal mutabakat süreçlerinin atlanıp, üzerinde detaylı çalışmadan, hızlı bir şekilde bu tür düzenlemelerin üretilmesi ilave mağduriyetlere de sebep olabiliyor.”
