Türkiye depremin yaralarını sarmaya başladı. İlk günlerdeki aksaklıklar ve koordinasyon eksikliklerine rağmen, acılar yavaş yavaş giderilmeye çalışılıyor. Bu acıların nasıl ve ne kadar sürede dindirilebileceği ise bir muamma şu anda.
Bu arada iktidarın depreme karşı hamleleri de gelmeye başladı. Ama bunlar, beklendiği gibi depremin yol açtığı yıkımı gidermek, acıları dindirmek üzere alınmış tedbirler değil. Daha çok iktidarın imajını tazelemeye yönelik tedbirler olduğu görülüyor. Bu yüzden, böyle bir ortamda bile her zamanki baskılar vatandaş üzerinde uygulamaya koyuluyor. Sorunun temeline inmeden, bu sorunları gündemimizden silip atmaya yönelik tedbirleri almaktan bilinçli olarak kaçılıyor.
Bugün karşı karşıya kaldığımız bu felaketin yarattığı yıkım aslında ülkemizdeki barınma sorununun neticesi. İnsanların yaşam hakkını sağlayacak, güvenli bir barınma politikasının eksikliğinden tüm bunlar. Depremin yıkıcı etkisinin büyümesine yol açan sistemsizliğin ve yozlaşmanın hâkim olduğu bir konut edinme modelinin tüm bileşenleri ile birlikte çöküşü tüm bunların nedeni. Bireysel mülkiyeti esas alan, sektörün tüm bileşenleri itibarıyla kâr hırsının körüklediği bir barınma politikası hâkim tüm ülkede. Zenginliğin ve servetin aracı haline gelmiş bir gayrimenkul piyasasının pratikleri bunlara yol açan. Bir de tüm bunların üzerine iktidarın ekonomiyi yönetme şekli sektördeki kâr hırslarının, elde edilen gelir ve servetlerin artmasına yol açtı.
Son yıllarda ülkede etkisi giderek artan enflasyona rağmen, mali piyasalar üzerinde uygulanan baskılar ve düşürülen faizler ister istemez insanları alternatif yatırım araçlarına yönlendirdi. Önceleri döviz bu işe yaradı ve ciddi manada cazibe yarattı insanlara. Ancak iktidar döviz kurunu da baskılayınca, elde borsa ve gayrimenkulden başka yatırım seçeneği kalmadı. Ülkemizde ve dünyada finansal bir araç haline dönmüş olan gayrimenkule talep birden arttı. Konjonktürel sebeplerle buna bir de yabancıların oluşturduğu fazladan talep eklenince konut fiyatlarında ciddi miktarda enflasyon kaçınılmaz oldu. Maliyetlerdeki yükseliş de özellikle büyük şehirlerdeki gayrimenkullerin fiyatlarının büyük oranlarda artmasına sebep oldu. Gayrimenkul piyasasına böyle bir durumun hâkim olması ülkenin karşı karşıya kaldığı deprem gerçeğine hiç uygun değil. Tüm bu gelişmeler deprem gerçeğini dikkate alan ve tüm vatandaşlarının (zengin ve fakir) hayatlarını riske atmayacak şekilde barınma ihtiyacını karşılamayı sağlayacak bir piyasa oluşumuna katkı sağlamıyor. Aksine bunu zorlaştırıyor. Piyasa, insanların bu risklerle yaşamasına ve felaket geldiğinde de mağdur olmalarına yok açacak şekilde işliyor. Yani piyasa işliyor ama bizim özgün gerçeklerimize uygun, bizim ihtiyaçlarımızı karşılayabilecek şekilde çalışmıyor.
Peki, böyle mi olması gerekiyor?
Sektör temsilcilerinin bir kısmına bakılırsa, fiyatların dolar olarak düştüğünden bahsediliyor. Doğrudur. Son yıllarda TL’nin satın alma gücü, yine TL olarak hesapladığımız GSYİH değeri ile birlikte düştü. Yani döviz cinsinden fakirleştik. Çalışıp çabalayıp ürettiklerimizin dolar cinsinden ucuzladığına şahit oluyoruz.
Çok uzun zamandır ülkemizde gayrimenkul finansal bir araç gibi işlem görüyor. Daha önceleri, özellikle 1990’lı yıllarda kamu kesiminin yüksek faizle borçlanma ihtiyacını karşılamak için kullanılan yurtiçi tasarruflar, 2000’lerin başında faizlerin düşüşü ile birlikte kısmen tüketime, kısmen de alternatif yatırım araçlarına yöneldi. Bu arada hükümetin oluşturduğu teşviklerle gayrimenkul ciddi bir yatırım seçeneği oldu. Barınma ihtiyacını karşılamak için değil, gelecekteki daha yüksek satış fiyatı üzerinden elde edilecek spekülatif kazanç için konut talep edilir oldu. Zaten bu da sektörün tüm dengesini bozdu. Ülkenin kıt kaynakları yüksek gelir gruplarındakilerinin kendi aralarında oynadıkları bu oyunun devamı için kullanılır oldu. Ülkemizin deprem riski ve büyük şehirlerimizdeki kentsel dönüşüm faaliyetleri düşünüldüğünde böyle bir kaynak tahsisinin gayri ahlaki olduğunu söyleyebiliriz. Dahası “zenginler” arası oynanan bu oyunun yukarı çektiği fiyatlar, geniş halk kitlelerinin yaşam haklarını garanti altına alacak bir kentsel dönüşümün de maliyetinin artmasına yol açıyor. İnsanların kendi konutlarının yenilenmesinde referans aldıkları fiyatlar artık zenginler arasındaki bu oyunda belirleniyor.
Demem o ki mevcut piyasa düzeni ve bunun ortaya çıkardığı değerler sistemi, nispi fiyatlarla birlikte toplumun değerler sistemini ve buna bağlı önceliklerini değiştirdi. Depremden kaçış yerine insanımız, kısa dönemde elde edebileceği kazancın peşine düştü. Gayrimenkul sektörünün her bileşenini kâr hırsı bürüdü. Finansal bir araç olarak düşünülen gayrimenkulün alınıp satılmasıyla sektör, barınma ihtiyacını karşılama amacının dışına çıktı. Sektördeki fiyat dinamiklerinin oluşumunda diğer mali piyasalardaki gelişmeler etkili olmaya başladı. Kaynaklar sektöre mali kazanç imkânları dikkate alınarak yöneltildi. Yoksa barınma talebinin verdiği sinyallere göre değil.
Neticede ülkemizdeki gelirlerle bağı kopmuş bir fiyat düzeyi ortaya çıktı. Hatta sektör temsilcilerinin İstanbul gibi büyük şehirlerdeki konut fiyatlarını New York veya Londra gibi dünya şehirlerindeki fiyatlarla kıyaslamalarına bile rastlandı. Sanki o şehirlerdeki satın alma gücü ülkemizde varmış gibi davranılarak, gayrimenkul fiyatları tespit edildi.
Ülkemizdeki hiçbir şehir sektörel düzeyde yaşanan bu değişimden muaf olmadı. Az çok her yerde gayrimenkul önemli bir yatırım aracına dönüştü. Hatta enflasyon arttıkça sektöre yönelik talep daha da yükseldi. Tabii bu arada konut fiyatlarına dayanarak hesaplanan kiralar da hemen hemen her yerde artmaya başladı. Bu artış, gayrimenkul edinimini daha da cazip hale getirdi. Var olan adaletsiz servet dağılımının etkisiyle gayrimenkuller belli ellerde toplanmaya başladı. Sonuç olarak tüm ülkede kiralar ve gayrimenkul fiyatları rekor düzeylerde artıp, mevcut gelir dağılımının daha da bozulmasına yol açtı. Piyasada alınıp satılabildiği sürece kimse konutların güvenli olup olmadığına bakmadı.
Medyascope'un haftalık e-bülteni
Andaç'a abone olun
Editörlerimizin derlediği öngörüler, analizler, Türkiye’yi ve dünyayı şekillendiren haberler, Medyascope’un e-bülteni Andaç‘la her çarşamba mail kutunuzda.
Genelde sektör temsilcileri sektördeki fiyat artışlarının normal olduğunu söyler ve sektörde aşırı bir artışın olmadığını iddia ederler. Bunun dayanağı olarak da yurtdışındaki fiyatlarla karşılaştırırlar bizdeki fiyatları. Böyle karşılaştırmaların bir anlamı var elbette. Ama barınma ihtiyacı olanlar için değil, daha çok gayrimenkule finansal bir varlık gözü ile bakanlar için…
Bir de iktisat bilimi açısından teknik bir konuya değinmek isterim. Bu uluslararası karşılaştırma gayretlerinde fiziki niteliği sebebiyle dış ticareti yapılamayan gayrimenkulü dışarıya açma çabası olduğunu düşünüyorum. Maalesef 2000’li yıllarda böyle bir çaba ortaya çıktı dünyada. Bu da barınma ihtiyacı gibi bir yerel nitelikleri olan bir ihtiyacın küresel seviyede bir ticari araca dönüşmesine yol açtı. Şimdilik bu tartışmayı bir tarafa bırakalım.
Gayrimenkul piyasasındaki fiyatların uluslararası karşılaştırmalara açılmasıyla birlikte oluşan fiyatları “aşırı” yüksek olarak nitelememizin bir nedeni var. O da mevcut fiyatların ülkemizde hâkim gelir düzeyleri ile uyumunu yitirmiş olması. Bu da ülkemiz sınırlarında inşa edilen konutların yerel barınma ihtiyacını gözetmediği sonucunu doğuruyor.
İnsanların kazandıkları gelirlerden yapacakları tasarruflarla, gayrimenkullerin bugün ulaştığı fiyatlardan konut satın almaları mümkün değil. Kiralar ise mevcut gelirlerle elde edilen ödeme güçlerinin çok ötesinde. Bu nedenden dolayı fiyatların gerçekçi olmadığını iddia ediyorum. Yoksa gelsin yabancı, kendi ülkesinde kazansın buraya yatırsın. Buna itirazım yok eğer istenilen bu ise. Döviz de getirsin. Peki, bu ülkenin insanlarının yaşam hakkını gözeten barınma ihtiyacı ne olacak?
TÜİK’e göre ülkemizdeki ortalama bir hanehalkının bütçesinde kira dahil barınma harcamalarının payı yüzde 15 civarında. Bunu yine bu oranda paya sahip olan ulaştırma ve yüzde 25 civarında olan gıda izliyor. Bu üç harcama kalemi bütçenin yüzde 50’si neredeyse. Büyük şehirlerde ise bu rakamların çok üstünde rakamlar geçerli. Özellikle barınma ihtiyacı için yapılacak harcama, gelirin çok büyük kısmını teşkil ediyor. Geriye kalan kısmı da zaruri olarak ulaşıma ve “yetersiz” beslenmeye ayrılmak zorunda. Başka bir harcama kalemine paranız kalmıyor. Bu normal bir durum değil. Özellikle genç nüfusun, elde ettiği gelirlerle bu düzeyde harcamaları karşılayabilmeleri çok zor.
Peki, bu sorunla nasıl baş edilecek? Kanımca bunun iki yolu var.
Öncelikle, madem toplum gayrimenkule finansal bir araç olarak bakıyor, o zaman gayrimenkul fiyatlarında aşırı dalgalanmalarına yol açacak ekonomik uygulamalara son vereceksiniz. Bunun için öncelikle makroiktisadi istikrar sağlanarak enflasyon kalıcı bir şekilde düşürülecek. Ardından tasarruf sahiplerinin son zamanlarda gayrimenkul piyasasına yönelmesine yol açan enflasyonist ortamda, düşük faiz politikasına son verilecek. Bir diğer unsur ise kurlarda istikrarın temin edilmesi olmalı.
Bu tedbirler, konut fiyatlarında düşüş getirmese bile artış hızını kontrol etmeye olanak sağlayacaktır. Ancak bunun için ülkede süregelen gelirler politikasında da düzenleme yapılması gerekiyor. Malum olduğu üzere, mevcut fiyat düzeyinde, ekonominin genelinde geçerli gelir düzeylerinin satın alma gücünün ötesine çıkmış olması bir diğer sorunumuz. Fiyatları kontrol ettikten sonra, gelirlerin artmasını sağlayacak bir ekonomi yönetimi ile gayrimenkullerin daha fazla vatandaş tarafından satın alınabilirliği de sağlanabilir.
Tüm bu öneriler, daha iyi bir makroiktisadi yönetim ile gayrimenkul piyasasının dinamikleri üzerindeki etkilerin daha iyi kontrol edilebilmesine yönelik. Bunun dışında sektörün üretim maliyetlerini de düşürecek tedbirlerin devreye sokulması gerekiyor. Örneğin büyük kentlerdeki arsa maliyetlerinin ana maliyet unsuru olmasından yola çıkarak, özellikle kamu eliyle üretilecek konutların maliyetlerinde tasarruf sağlayabilmek mümkün. Ancak bu üretilen konutların daha çok düşük gelirli hanelerin yararına kullanılması da önem arz eden diğer bir husus.
Tüm bunlarla birlikte üzerinde düşünülmesi gereken bir diğer husus ise kamunun piyasaya sadece konut üreticisi olarak değil, aynı zamanda üretilen konutları kiralayan bir aktör olarak da girmesinin sağlanması. Özellikle toplam bütçesi içinde kiranın belli bir oranın üzerinde paya sahip olduğu hanehalklarına, kamunun ürettiği konutlar kiralık olarak verilebilir. Böylece özel sektörün oluşturduğu kiralık konut sektöründeki talep baskısı da azaltılabilir.
Ama daha önemlisi, kamunun gayrimenkul piyasasına girmesinin sektörün üretim pratikleri üzerine olumlu yönde etki etmesi kaçınılmazdır. Belediyelerin ellerindeki denetim kriterlerini gözeterek, sektördeki kalite standartlarını yükseltmesi sağlanabilir.
Ancak tüm bunların ötesinde ülkemizdeki siyasetin finansmanında şeffaflığa çok ihtiyacımız var. Özellikle bu finansman için inşaat sektöründeki yatırımcılar ve müteahhitlerle diyaloğun daha kurumsal, daha şeffaf ve daha hesap verilebilir olması gerekiyor.
Zaten bugün yaşadığımız felaketin boyutlarının bu denli yüksek olmasının nedenlerinden biri de, siyasetin finansmanının bu sektör üzerinden yapılıyor olması değil mi?
Kanımca bu iktisadi meseleleri çözemeden ülkenin barınma ihtiyacına yönelik kalıcı bir model üretebilmek son derecede zor. Dahası, insanların yaşam hakkını güvence altına alacak ülkenin deprem gerçeğine uygun bir barınma politikası ve inşaat sektörüne yönelik bir model oluşturmak da mümkün görünmüyor.
Bu bahsedilen tedbirleri almadan ve konut fiyatlarını makul bir seviyeye çekmeden büyük şehirlerimizde uzun zamandır konu sahipleriyle sürdürülen kentsel dönüşüm çalışmalarında “makul” müzakere zemini oluşturmak ve yine makul talepler üzerinden pazarlık edebilmek mümkün olmayacaktır.
Dolayısıyla ülkemizin deprem gerçeğini göz önünde bulundururken önce bu gerçekle yüzleşmemizin sadece bir deprem mühendisliği işi olmadığının anlaşılması gerektiği idrak edilmeli. Riskin bulgulanıp, düzeyinin tahmin edilmesinde ülkemiz son derecede yetkin bilim insanlarına sahip. Ancak Büyük Marmara Depremi’nden bu yana asıl sorun, deprem gerçeğinin ekonomik yönünün yönetiminde gösterilen başarısızlık. Bu yüzden karşılaştığımız sorunun sadece mühendislikle değil, aynı zamanda iktisadi politikalarla desteklenmesi büyük önem taşıyor.
